Los recursos arraigados La propiedad como riqueza La mesa redonda comenzó con una breve exposición de cada uno de los panelistas sobre su trabajo en relación con la propiedad, que desembocó en una conversación orgánica con algunas preguntas del público. Lo que sigue es un resumen del debate, tal como lo vivió el autor.
Christa Hines, Directora Ejecutiva de Viviendas en el río HudsonEl presidente de la Comisión Europea, José Manuel Rodríguez Zapatero, inauguró la mesa redonda afirmando que la vivienda por sí sola no basta para resolver la crisis inmobiliaria. También se necesita orientación y tutoría para ayudar a las personas que desean convertirse en propietarias de una vivienda. Además, el número de personas sin hogar va en aumento. Como prueba de ello, Hudson River Housing recibe 100 solicitudes al mes de personas que buscan ayuda, y aproximadamente la mitad de ellas son personas sin hogar. Hudson River Housing utiliza subvenciones del gobierno para ayudar a subvencionar el coste de la vivienda de las personas a las que ayudan, pero sigue habiendo una gran diferencia entre la cantidad de subvenciones disponibles y el elevado coste de la vivienda.
Shaniqua Bowden, Directora de Compromiso Cultural y Vida Sostenible de Fondo de Tierras de Kingstontrabaja para proteger tierras de importancia social y medioambiental. En concreto, su proyecto "Tierra en manos negras" celebra a los agricultores negros y su tenacidad a través de una red de recursos y apoyo compartidos. A principios del siglo XX, la propiedad negra de la tierra estaba en su apogeo. Pero, como explica Shaniqua, los blancos de la clase dominante se sintieron amenazados por el creciente poder de los agricultores negros y, en consecuencia, la propiedad negra de la tierra fue sistemáticamente socavada. Shaniqua afirma que, hoy en día, en Nueva York menos del 1% de la tierra es propiedad de negros. En la actualidad, Kingston Land Trust trabaja en colaboración con RUPCO para formar un fideicomiso comunitario de tierras que dé lugar a viviendas asequibles de forma permanente.
Kevin O'Connor, Director General de RUPCOhabla de la vivienda como una forma de inversión y reconoce que la discriminación sistémica ha mantenido tradicionalmente a los negros excluidos de la propiedad de la vivienda. Sostiene que la estrategia financiera de tratar la vivienda como una inversión y la proliferación de los REIT (fondos de inversión inmobiliaria) han alterado fundamentalmente el ecosistema de la inversión. Los promotores están comprando complejos de viviendas, subiendo los alquileres y vendiendo propiedades para obtener grandes beneficios. Los alquileres a corto plazo (como AirBnB) también están reduciendo las propiedades disponibles para residentes a largo plazo. Una zonificación demasiado restrictiva dificulta la construcción de nuevas viviendas y el aumento del inventario de viviendas. Además, la reducción del tamaño de los hogares está agravando los problemas de vivienda. Kevin afirma que la vivienda siempre ha sido difícil en esta zona, pero ahora las dificultades se salen de lo normal y existen graves problemas sistémicos en el sector de la vivienda en el Valle del Hudson. Kevin dice que necesitamos varitas mágicas para ayudar a resolver estos problemas.
Omari Washington, antiguo miembro de la junta directiva del Banco de tierras de la ciudad de Kingstonsubraya la idea de que no hay suficientes viviendas adecuadas en esta zona. Omari se trasladó a Kingston hace 6 años y poco después se incorporó al Banco de Tierras de la ciudad. Explica que se crearon 26 bancos de tierras en todo Nueva York cuando el Estado demandó a las compañías hipotecarias por ejecuciones hipotecarias fraudulentas. El objetivo del Kingston City Land Bank es crear viviendas asequibles para personas cuyos ingresos se sitúen entre el 60-80% de la renta media local. Admite que el sistema de bancos de tierras es difícil de manejar para las personas que buscan vivienda, sobre todo para las que ya se encuentran en una situación de inseguridad habitacional. Además, algunas de las casas que acaban en el banco necesitan reformas, que pueden resultar bastante caras. En una ocasión, el Banco de la Tierra de la ciudad de Kingston dispuso de fondos para renovar cinco viviendas de su banco de la tierra y, con el objetivo de mantener estas viviendas asequibles, acabaron vendiendo las casas por menos del coste de las renovaciones. Admite que no se trata de un modelo sostenible.
Shaniqua señala que la terminología en estos debates puede resultar confusa rápidamente, porque sólo en esta conversación hay tres entidades organizativas distintas con nombres que suenan muy parecidos: Kingston Land Trust, Kingston City Land Bank y un fondo comunitario de tierras aún por formalizar en la zona de Kingston.
Los fideicomisos de tierras comunitarias existen en diferentes modelos en todo el mundo, sin embargo la idea básica detrás de un fideicomiso de tierras comunitarias es que la tierra se mantiene "en fideicomiso" por una organización comunitaria, con el fin de dar prioridad a las necesidades de la comunidad sobre los beneficios inmobiliarios. A modo de ejemplo, un modelo consiste en que el propietario de una vivienda en un acuerdo de fideicomiso de tierras comunitarias es propietario de los edificios de un terreno (es decir, la casa, el garaje, etc.), y la organización de fideicomiso de tierras conserva la propiedad del terreno bajo la casa. De este modo, la organización comparte el coste de la propiedad con los propietarios de la vivienda, lo que significa que estas casas pueden venderse/comprarse/revenderse por un precio muy inferior al del mercado. (Para más información sobre el funcionamiento de este modelo, visite Preguntas frecuentes de Homestead Community Land Trust) Los fideicomisos de terrenos comunitarios son una estrategia a largo plazo para crear viviendas asequibles en una región determinada.
Shaniqua afirma que lo ideal sería que los fideicomisos de tierras comunitarias fueran creados "por el pueblo y para el pueblo", aunque en realidad esto es todo un reto. Las personas que viven en una situación de inseguridad habitacional no tienen necesariamente el tiempo o los medios para desarrollar las capacidades y conocimientos necesarios para este tipo de compleja empresa organizativa, institucional y jurídica. Una organización de fideicomiso de tierras comunitarias en Kingston se encuentra aún en sus primeras etapas de formación. En la actualidad, Kingston Land Trust colabora con RUPCO en este proyecto y también consulta a expertos en fideicomisos de tierras comunitarios de otras regiones. Se reúnen semanalmente, hablan con otros fideicomisos de tierras comunitarias y "aprenden por el camino".
Kevin señala también que uno de los mayores obstáculos para crear un fondo comunitario de tierras es que muchos bancos que conceden hipotecas a los propietarios de viviendas aún no están familiarizados con el modelo de fondo de tierras. También hay que incluir a los bancos en el proceso de aprendizaje. Confía en que los bancos se unan a la iniciativa cuando conozcan los detalles del modelo.
Omari señala que otro obstáculo es que los bancos de tierras (que pueden ser una fuente de propiedades/viviendas reales que pasen a formar parte de un sistema de fideicomiso de tierras comunitarias) funcionan de forma muy lenta y metódica. Antes de que existiera el Kingston City Land Bank, la ciudad subastaba ciertas propiedades y viviendas embargadas, un proceso mucho más rápido, aunque posiblemente menos equitativo. Además, el Banco de Tierras de la Ciudad de Kingston está dirigido por una junta de voluntarios que sólo tiene tres años y medio. Todavía se está poniendo en marcha. Menciona que hay más información sobre las propiedades disponibles y cómo funciona este proceso en el Sitio web del Banco de Tierras de la ciudad de Kingston.
Alguien del público pregunta si se está intentando abandonar el sistema de "propiedad como inversión", ya que parece ser un problema fundamental. ¿Tenemos que desmantelar el capitalismo para crear un cambio real?
En respuesta, Shaniqua explica que los fideicomisos de tierras comunitarias son un modelo de "equidad compartida". El propietario de una vivienda en una comunidad de propietarios se queda con parte del capital de su casa cuando la vende, pero parte del capital también se queda en la organización de la comunidad de propietarios y este capital se transmite a los futuros propietarios de la comunidad de propietarios. Así se preserva la asequibilidad para los futuros propietarios de una vivienda.
Shaniqua también señala que, para que los fondos comunitarios de tierras funcionen eficazmente, hay que resolver problemas relacionados con la política fiscal local y la tasación de la propiedad.
Krista menciona que Soluciones fundamentadas tiene en su sitio web excelentes recursos relacionados con los fideicomisos de tierras comunitarias y la equidad compartida.
Alguien del público menciona que se está elaborando una legislación federal (un proyecto de ley aún no aprobado) para crear más apoyo a los fideicomisos de tierras comunitarias y que podría ser un buen momento para llamar a sus representantes.
Otro miembro del público comparte una historia personal que complica el debate sobre los fideicomisos de tierras comunitarias. Esta persona creció en Martha's Vineyard, donde hay un gran problema de asequibilidad de la vivienda. Los trabajadores del sector servicios no pueden permitirse vivir en la comunidad en la que trabajan. En Martha's Vineyard se intentó crear un fideicomiso comunitario de tierras, pero las personas que podrían haberse beneficiado de estas viviendas más asequibles tal vez sintieron que se les impediría buscar una movilidad ascendente y acabarían atrapadas en Martha's Vineyard debido al desincentivo financiero que supone vender una vivienda por debajo del precio de mercado (que es como se preserva la asequibilidad en un sistema de fideicomiso comunitario de tierras). Este miembro del público se pregunta cómo pueden funcionar los fideicomisos de tierras comunitarias cuando los participantes tienen que sacrificar parte del patrimonio de la propiedad de una vivienda; ¿no perpetúa esto una desigualdad de condiciones cuando las personas que poseen viviendas fuera del modelo de fideicomiso de tierras no tienen que sacrificar patrimonio?
Kevin responde proponiendo que el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias también puede utilizarse para crear propiedades de alquiler con precios de alquiler asequibles y estabilizados. Se debate sobre la importancia de apoyar a los propietarios privados con pequeñas propiedades. RUPCO está trabajando en ello.
Un miembro del público pregunta sobre la proporción específica entre el capital de los propietarios de viviendas y el capital del fondo comunitario de suelo, y Kevin explica que varía mucho de un fondo comunitario de suelo a otro. Pero el objetivo general de un fondo comunitario es crear un ecosistema de viviendas más asequibles. Menciona que este tipo de programas, así como los proyectos de covivienda, son mucho más comunes y están más establecidos en la costa oeste de Estados Unidos. El Valle del Hudson aún se está poniendo al día con estas ideas.
El debate se cierra con un comentario del público sobre la importancia de la propiedad de la tierra para las comunidades BIPOC. Esta persona señala que a menudo los benefactores de la tierra ofrecen oportunidades para que los BIPOC sean "administradores" de la tierra, sin ofrecerles nunca la propiedad de la tierra en sí. Como administradores, los BIPOC mejoran así la tierra para la siguiente generación de propietarios ya privilegiados, en lugar de crear una nueva riqueza generacional para las familias BIPOC.
Shaniqua reconoce que es un debate complicado. Las grandes parcelas suelen estar en manos de familias cuyos miembros pueden discrepar sobre cómo utilizarlas. (Aunque esto no se mencionó durante la mesa redonda, es importante señalar que la propiedad familiar de grandes parcelas por parte de "viejos ricos" no es un modelo típico de fideicomiso comunitario de tierras). Shaniqua ofrece que, con el programa "La tierra en manos de los negros", existe una creciente red de personas y recursos para continuar estos debates. Cualquiera que esté interesado puede unirse a la conversación.
Todo es un trabajo en curso.
Fiona Otway es una directora de documentales afincada en Hudson Valley.
